XVII CONGRESO NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL

TEMA 1
REGISTRACIÓN INMOBILIARIA. PROYECTO DE UNIFICACIÓN DE LOS CÓDIGOS. CASOS PARTICULARES CON VOCACIÓN REGISTRAL.

  1. Publicidad Registral y posesoria. Conflicto entre ambas publicidades. Vocación registral de los boletos de compra venta.
    Antecedentes doctrinarios, jurisprudenciales y registrales. Efectos de lo dispuesto per el artículo 1170 del Proyecto. Subsistencia y aplicación de la Ley Nacional Registral.
  2. Dominio imperfecto: Dominio fiduciario. Limitaciones a las facultades del propietario. Publicidad. Extinción del dominio fiduciario. Irretroactividad. Readquisición del dominio perfecto. Efectos.
  3. Dominio imperfecto: Dominio revocable. Limite al efecto resolutorio. Consecuencias de la retroactividad de la revocación. Readquisición del dominio perfecto.
  4. Conjuntos inmobiliarios. Efectos de su registración.

COORDINADORES:
Francisco Javier GUARDIOLA
Laura ROCA

RELATOR: Laura Roca

COMISIÓN REDACTORA
ALVAREZ, Valeria Silvina
AMOR AIELLO, Giselle D. S.
BRANDI TAIANA, Maritel
CHIAPPINOTTO, Laura
CONDOLEO, Néstor
DÍAZ, María Fernanda
FUSTER, Gabriel Aníbal
GIACOSA, Sebastián Nicolás
GUARDIOLA, Francisco Javier
LUVERA, Miguel Ángel
REGIS, Ariel E.
ROCA ALVAREZ, Laura Liliana
URBANEJA, Marcelo Eduardo

CONSIDERANDO:

1)  Que uno de los temas tratados en esta Comisión: «La publicidad registral o posesoria» con especial referencia al artículo 1170 del Proyecto de Unificación los Códigos Civil y Comercial ha sido objeto de un largo y controvertido debate, ya que en los restantes hubo coincidencia en su generalidad, no siendo necesaria votación alguna;

2) Que en el tema en cuestión se advierten dos posiciones expuestas con claridad, que pueden resumirse del siguiente modo: a) Quienes consideran que la registración del boleto de compraventa es innecesaria porque no enriquece los derechos del adquirente ni hace presumir su buena fe, generando inseguridad jurídica. El otorgamiento de efectos de oponibilidad a terceros o de prioridad por normativa local es inconstitucional; b) Quienes consideran que los boletos de compraventa son susceptibles de anotación registral en base al marco normativa previsto por los artículos 2 inciso c, 3 in fine, 30 inciso b, 31 de la Ley 17801 y normas locales afines, siendo constitucional. Rezones de seguridad jurídica, finalidad social y presunción de la buena fe contractual justifican acabadamente su registración;

3) Que se ha cuestionado la redacción y el contenido del artículo 1170 de referido proyecto en los puntos relacionados con la restricción exclusiva a los supuestos de terceros que hayan trabado medidas cautelares, a las dudas que deja el artículo sobre la concurrencia a no de los cuatro incisos citados en la norma y a la inconveniencia de plasmar la publicidad registral en el inciso d) de la citada norma

Abierto el debate acerca de la conveniencia o no de la registración de los boletos de compraventa, se escucharon diversas propuestas y ponencias, concluidas las cuales se sometió a votación el siguiente interrogante:

BOLETO DE COMPRAVENTA.

1)     Registración

¿Es conveniente la registración de los boletos de compraventa?

Por la afirmativa se emitieron los siguientes votos: TRES

(Dirección Provincial de Inmuebles de la Provincia de Jujuy, Registro de la Propiedad de Santa Fe -Segunda Circunscripción-, Dirección Provincial del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires).

Por la negativa se emitieron los siguientes votos: ONCE

(Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina, Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Colegio Notarial de Mendoza, Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba, Colegio de Escribanos de la Provincia de Corrientes, Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Catolice Argentina, Universidad Nacional del Noroeste de la Provincia de Buenos Aires, Universidad Notarial Argentina, Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia de Mendoza -Primera, Tercera y Cuarta Circunscripción Judicial-, Sección de Derecho Registral del Instituto de Estudios Legislativos de la Federación Argentina de Colegios de Abogados)

ACLARACION: la Sección de Derecho Registral del Instituto de Estudios Legislativos de la Federación Argentina de Colegios de Abogados solicito se deje constancia del siguiente agregado a su voto: «en el estado actual, de la legislación, es inconveniente la registración de boletos de compraventa».

2)     Efectos de la registración

Dada la realidad existente en diferentes demarcaciones, en las cuales se registran los boletos de compraventa en base a diversa normativa local, se presentó el interrogante acerca de los efectos que producen dichas anotaciones, concluyéndose del siguiente modo:

La registración de los boletos de compraventa no otorga oponibilidad a terceros ni prioridad.

La modem fue aprobada per DOCE votos (Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina, Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Colegio Notarial de Mendoza, Colegio de Escribanos de la Provincia de Corrientes, Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica Argentina, Universidad Notarial Argentina, Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia de Mendoza -Primera, Tercera y Cuarta Circunscripción Judicial-, Universidad de Belgrano, Registro de la Propiedad Inmueble de Chaco, Registro de la Propiedad Inmueble de Misiones, Registro de la Propiedad de Santa Fe -Segunda Circunscripción-)

ABSTENCIÓN: Dirección Provincial del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.

3)     Acerca del artículo 1170 del Proyecto de ley de reforma, actualización y unificación del Código Civil y Comercial de la Nación (decreto 191/2011)

En la Comisión se debatió acerca del contenido, la redacción y el alcance del artículo 1170 del citado Proyecto.

Se sugiere: suprimir del texto del inciso d) del citado artículo la publicidad registral conservando exclusivamente la publicidad posesoria, y aclarar que los recaudos establecidos en la mencionada disposición deben darse conjuntamente para su aplicabilidad.

La moción fue aprobada por DOCE votos (Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina, Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Colegio Notarial de Mendoza, Colegio de Escribanos de la Provincia de Corrientes, Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica Argentina, Universidad Notarial Argentina, Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia de Mendoza -Primera, Tercera y Cuarta Circunscripción Judicial-, Universidad de Belgrano, Registro de la Propiedad Inmueble de Chaco, Registro de la Propiedad Inmueble de Misiones, Registro de la Propiedad de Santa Fe -Segunda Circunscripción-)

ABSTENCIÓN: Dirección Provincial del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires.

DOMINIO IMPERFECTO —REVOCABLE Y FIDUCIARIO—, CONJUNTOS INMOBILIARIOS, EFECTOS DE SU REGISTRACIÓN.

Se presentaron diversas ponencias que no suscitaron oposición.

En relación al dominio revocable se sugirió la conveniencia de la aplicación uniforme de los siguientes criterios: a) registrar la condición y/o plazo de revocabilidad mediante la técnica de breves notas; b) tomar razón, previa rogatoria, del acaecimiento de la condición y/o plazo o su cesación a los efectos del perfeccionamiento del dominio. En relación al dominio fiduciario se sugirió: a) registrar su plazo y condición; b) tomar razón de las limitaciones a las facultades del fiduciario y sus variaciones.

La calificación de la extensión de las facultades del fiduciario y si su actuación esta o no dentro de la manda fiduciaria corresponde al notario. En cambio, los actos en violación a las limitaciones de los artículos 17 de la Ley 24.441 y 1688 del Proyecto son calificables tanto por el notario, cuanto por el registrador debiendo procederse a su registración provisional.

Cuando el fiduciario resulte inhibido el notario deberá calificar y dejar constancia de su juicio en la escritura pública. Si la inhibición informada no guarda relación alguna con su calidad de fiduciario, se debe proceder al otorgamiento del acto y su posterior inscripción. Con respecto a la publicidad cartular en ambos supuestos, dominio revocable y fiduciario, se postula destacar su plena aplicación tanto en el derecho vigente como en el proyectado.

En cuanto a Conjuntos Inmobiliarios se destace su configuración en el Proyecto de reforma como derecho real autónomo. Debe interpretarse que el artículo 2075, en su segundo párrafo, admite la aplicación supletoria de las normas de propiedad horizontal y en su tercer párrafo, respeta las situaciones preexistentes sin requerir la adecuación a los preceptos de la nueva regulación.

Finalmente, se planteó: a) la conveniencia de regular el derecho real de superficie con un objeto amplio como herramienta para coadyuvar a paliar el déficit habitacional, b) su posible integración con la propiedad fiduciaria como forma de escalonar los riesgos de los emprendimientos, y c) su utilidad en el campo del fideicomiso testamentario y de la discapacidad natural, dentro de las previsiones establecidas en los artículos 2448 y 2493 del Proyecto de reforma, para minimizar el eventual avance sobre la legítima.

 

TEMA 2
EVALUACIÓN CRÍTICA DE LA REGISTRACIÓN SOCIETARIA EN LA REPÚBLICA

  1. Publicidad y control. La publicidad registral frente al desarrollo y crecimiento económico.
  2. Sistemas registrales vigentes. Resultados. Inconvenientes comprobados.
  3. El objeto de la registración societaria. Finalidad. Los principios registrales y la distinta interpretación de los diferentes registros. El control de legalidad. Rogación, prioridad y tracto sucesivo. Los efectos de la registración.
  4. Técnicas de registración. Sistema cronológico. Tomos. Los legajos, contenido y valoración. El folio societario.
  5. Certificaciones e informes. Publicidad de los asientos.
  6. La conformidad administrativa como requisito previo a la registración en la constitución y reforma de sociedades por acciones. Críticas. Evaluación de la posibilidad de su eliminación para las sociedades no comprendidas en el art. 299 de la Ley 19.550.
  7. Fiscalización estatal y poder de policía societario. Diferencias con la actividad registral. Inconveniencias derivadas de la superposición de dichas funciones.
  8. El Registro Público previsto en el Proyecto de Código Civil y Comercial. Insuficiencia. Objetivos a preservar. Necesidad de una legislación nacional dispositiva.

COORDINADORES NACIONALES:

Norberto Rafael BENSENOR
Aldo Emilio URBANEJA.

RELATOR
Marcelo Eduardo URBANEJA

En Vicente López, provincia de Buenos Aires, a 17 de agosto de 2013, la Comisión del Tema 2, Evaluación Crítica de la registración societaria en la República Argentina, del XVII CONGRESO NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL, cuyos Coordinadores Nacionales son los Escribanos Norberto Rafael BENSEAOR y Aldo Emilio URBANEJA, siendo presidente y vicepresidente, respectivamente, de la Comisión, siendo secretaria la Escribana María Solange JURE RAMOS.

La Comisión Redactora esta integrada por:

Norberto Rafael Benseñor, Aldo Emilio Urbaneja, María Solange Jure Ramos, Magdalena Tato, Victoria Sandra Masri, Matías Salom y Marcelo Eduardo Urbaneja.

RELATOR: Marcelo Eduardo Urbaneja.

REPRESENTACIONES: Bonfanti, Delia Alicia (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires); Gullo María Gabriela (Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires); Jure Ramos, María Solange (Colegio de Escribanos de la Provincia de Córdoba); Masri, Victoria Sandra (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires); Miguens, Alberto (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires); Mosconi, María Luciana (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires); Rodríguez De Ángelí, Martín Alejandro (Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires); Salom, Matías (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires); Sepliarsky, Vanesa Paula (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires); Tato, María Magdalena (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires); Urbaneja, Marcelo Eduardo (Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica Argentina).

Y como consecuencia de las deliberaciones durante el desarrollo de la comisión, que fueron muy fructíferas, se arribó a las siguientes CONCLUSIONES:

PRINCIPIOS GENERALES. Atento que las disposiciones registrales en materia societaria no tienen tratamiento orgánico, hubo consenso en propiciar la sanción de una ley de carácter nacional que sistematice la registración mercantil, consagrando expresamente los principios registrales de: 1 autenticidad de los documentos que ingresan; 2 rogación; 3 prioridad; 4 tracto sucesivo; 5 legalidad; 6 inmatriculación en folios; 7 publicidad mediante certificaciones a informes.

La registración debe estar a cargo de un organismo especializado ubicado en sede administrativa. Hubo consenso generalizado en sostener que no es adecuada la ubicación funcional de este registro dentro de las estructuras del Poder Judicial.

Las funciones registrales deben ser diferenciadas de las derivadas de la fiscalización estatal a que se hallan sometidas las sociedades de acuerdo a su tipo y a las que suponen el ejercicio del poder de policía societario. Ninguna disposición de carácter administrativo a tributario debería impedir o demorar la registración definitiva de los actos, contratos y estatutos.

Hubo acuerdo en la necesidad de adoptar la técnica del folio especial o matricula, asignando una unidad inscriptoria para cada sujeto registrable. Este folio se confeccionara sobre la base de breves notas que reflejen la realidad registral.

En materia de homonimias, se auspicia la creación de un sistema integrado con alcance nacional, a fin de controlar preventivamente las denominaciones adoptadas por las sociedades, evitando el use indiscriminado de las mismas, cualquiera fuere la jurisdicción donde se registren.

PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD. La documentación que ingrese al registro debe ser autentica. La constitución de sociedades por acciones debe instrumentarse por escritura pública (art. 165 LSC.), siendo inadmisible la utilización de instrumentos privados para tal fin. Los demás tipos sociales pueden instrumentarse, conforme al art. 4 LSC., por instrumento público o privado.

Es improcedente la admisión de instrumentos privados en los cuales un profesional no fedatario manifieste que ante el se suscribió el mismo.

No cumple con el principio de autenticidad, siendo inadmisible, cualquier forma alternativa que autorice la inscripción de documentación cuya fidelidad o autoría es aseverada por profesiones no autorizados a ejercer funciones fedantes.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Los registros deben adoptar mecanismos que aseguren el respeto del principio de prioridad a partir de la presentación del documento, tal como lo dispone el art. 35 del Código de Comercio vigente. Se propicia la creación de un sistema de ordenamiento diario que asegure la prelación de los documentos ingresados, incluidas las medidas cautelares, asegurando la prioridad directa de los mismos, la cual se extenderá hasta la inscripción definitiva, siempre y cuando la tramitación respete los plazos y procedimientos reglamentarios.

Al respecto se reiteran pronunciamientos anteriores que declararon que en materia de cesión de cuotas de sociedad de responsabilidad limitada, el cumplimiento de los requisitos del art. 152 LSC determine la registración inmediata, siento innecesario exigir la previa obtención de certificado de inhibiciones en los registros inmobiliarios de la jurisdicción respectiva.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO. Debe ser interpretado como el encadenamiento necesario entre la inscripción rogada y la no inscripta, evitando que los asientos registrales resulten inconexos, circunstancia que no se da cuando se condiciona la inscripción de una reforma estatutaria a la previa anotación de la designación de administradores o representantes (art. 60 LSC), cuyo único efecto es anoticiar la composición de los órganos sociales.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD. El Registro solo calificara y examinara la legalidad de los documentos cuya registración se ruegue, en lo que fuere compatible con la misma, ateniéndose a lo que resulte de los mismos y de los asientos precedentes. No afectara la calificación previa y las declaraciones que en ejercicio de sus funciones competan al juez o escribano, si intervinieron.

Calificación de los documentos societarios.

Con relación a los documentos societarios, el Registro edemas calificara:

a)   existencia de nulidades;
b)   omisión de requisitos esenciales no tipificantes;
c)   homonimias con sociedades registradas;
d)   el deposito de los aportes dinerarios, cuando el tipo social así lo exija;
e)   valuación de los aportes no dinerarios, de acuerdo con el artículo 53 de la ley 19.550, Por los motivos expuestos excede la función calificadora del registrador apreciar la relación entre objeto y capital social.

De igual manera, la innovación propugnada por el artículo 141 del Proyecto de Código Civil y Comercial de 2012, en cuanto establece que las personas jurídicas tienen capacidad »para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creación» es disvaliosa y asistemática. Disvaliosa por cuanto la dubitable contundencia de su texto puede brindar argumentos a la perimida tesis según la cual «el objeto es la medida de la capacidad y asistemática por cuanto deja subsistentes diversos artículos del decreto-ley 19.550/1972 («ley general de sociedades» según el Proyecto), que contrastan con la directiva aparentemente brindada por el citado artículo 141.

Las normas locales que avalen la denegación de la inscripción de documentos societarios que prevean la posibilidad de otorgar poderes generales de administración y disposición vulnera la jerarquía constitucional, por cuanto no encuentra sustento explicito ni implícito en la ley de sociedades comerciales. El otorgamiento de poderes, sean generales o especiales, no conlleva violación alguna del carácter «personal» e «indelegable» del cargo de director en una sociedad anónima (artículo 266, ley de sociedades comerciales), porque el poderdante es la persona jurídica y no quien la administre o represente.

Tampoco son viables el dictado de medidas cautelares de índole administrativa que impidan o demoren la inscripción de documentos, salvo que medie orden judicial al respecto.

CONFORMIDAD ADMINISTRATIVA. La Comisión entiende que una futura reforma legislativa debiera suprimir la previa conformidad administrativa prevista en el art. 167 LSC., cuando se trate de sociedades no comprendidas en el art. 299 LSC., con excepción del inciso 2.

CUIT. Ante el dictado de la Resolución 3358/12 de la AFIP, que dispone la cancelación administrativa de la clave única de identificación tributaria —CUIT— a sociedades comerciales, cabe expresar que: 1. La Clave de Identificación Tributaria (CUIT) es un dato personal, que vincula una persona física o jurídica con su identificación tributaria. 2. Es de acceso público, su conocimiento no requiere consentimiento de su titular y se genera por parte de la Administración Federal de Ingresos Públicos. 3. No este protegida por las disposiciones de la ley 25.326 al ser un dato que se obtiene de fuentes de acceso público irrestricto (apartado 2 inciso a). 4. Por la resolución que dispuso su implementación este tendrá carácter permanente y será utilizada por los sujetos obligados a obtenerla. 5. Son características de la misma: a) es personal, b) intransferible, c) individualiza al sujeto a quien se la ha otorgado, d) es permanente, e) no tiene régimen de caducidad. 6. Que diversas disposiciones convirtieron a la clave de identificación tributaria en un requisito indispensable al tiempo de concertar operaciones o negocios jurídicos sobre bienes registrables (art. 3 bis, ley 17.801) y al tiempo de cumplir con las obligaciones de índole fiscal o previsional.

Por los motivos expuestos puede concluirse que de manera alguna es admisible interpretar que la cancelación administrativa de dicha clave permita invalidar los atributos derivados de la personalidad jurídica de los sujetos comprendidos. Por tal motivo la exigencia contenida en el mencionado art. 3 bis de la ley 17.801 se cumplimenta haciendo constar en el documento respectivo la indicación de la clave originariamente otorgada.

Que ante tal circunstancia, se impone destacar que no incurren en responsabilidad de ninguna naturaleza el juez que ordena inscripciones ni el notario que autoriza documentos registrables con sujetos comprendidos en la Resolución 3358/12 en tanto los interesados le suministren el número de la Clave de Identificación Tributaria que les pertenece.

PUBLICIDAD. El Registro es público para todo aquel que tenga interés en averiguar el estado jurídico de los sujetos, bienes y cosas registradas. La reglamentación no podía restringir el acceso a la información requerida por los profesionales del derecho en ejercicio de su función. Una adecuada informatización de los contenidos registrales facilitara no solo la registración de los documentos sino también la publicidad de los asientos contenidos en ellos.

Finalmente la Comisión ha considerado disvaliosas las interpretaciones asignadas a la aplicación del art. 38 de la Ley 19.550 en tanto la inscripción dominial que este genera es una registración definitiva que desplaza la titularidad del aportante a favor de la sociedad. Por otra parte el art. 38 solo comprende el caso de las sociedades en formación, por cuanto todo aporte de bienes registrables a sociedades inscriptas implica una transmisión de dominio a titulo de aporte que se inscribe por el régimen ordinario.-